Citydoxx en Heylen Warehouses hebben recent de handen ineen geslagen in een gezamenlijke joint-venture. Deze krachtenbundeling is gericht op het stimuleren van last mile logistiek in zowel Nederland als België. Heylens Warehouses vond stadslogistiek al langer interessant en Citydoxx was op zoek naar een kapitaalpartner om grond op voorraad te kunnen kopen. Je moet volgens John Rovers, medeoprichter Citydoxx, nu locaties verzamelen en daar zijn ze dan ook druk mee bezig.

Duurzaam bouwen

Citydoxx ontwikkelt duurzame logistieke huisvestingsconcepten voor stadslogistiek en groene mobiliteit. Het motto van Citydoxx is ‘van groot en grijs, naar klein en groen’. "We streven ernaar om zoveel mogelijk met zero emissievervoer de binnenstad in te laten vervoeren", aldus Rovers. Zonnepanelen op het dak van elk gebouw zorgen voor de duurzame stroomvoorziening, tijdens de bouw worden er duurzame materialen gebruikt, waterdoorlatende bestratingen in de parkeerstroken is belangrijk voor de waterhuishouding en wordt er nagedacht over een second life voor de materialen en daglicht daar waar dat mogelijk is, want dat scheelt weer in verlichting. 

Ambitie om te groeien

Binnen maximaal vier jaar willen ze een portefeuille hebben opgebouwd van zo’n 25 tot 30 vestigingen in Nederland en tien tot vijftien in België. Inmiddels zijn ze, sinds de start begin dit jaar, concreet met een zestal plaatsen bezig en hebben ze er nog zes in acquisitie. “Het is ambitieus, maar die ambitie moet je hebben”, zegt Rovers. “Het komt nu een beetje in een stroomversnelling. En met het netwerk van Heylen in België, kom je op plaatsen die je alleen kent van privétripjes en dan ga je daar nu ineens ook zaken doen. Die locaties komen nu ook boven water en dan gaat het rap. Het is een interessante markt.”

Op voorraad

Er is op het moment meer vraag dan aanbod. “Als we een locatie te pakken kan krijgen, dan hebben we het al verhuurd bij wijze van spreken.” Citydoxx focust zich vooral op interessante regio’s en steden met 100.000 of meer inwoners. Ze zoeken daar naar locaties om stadslogistiek te ontwikkelen en bouwen daar 'op voorraad'. Het type gebruiker van stadslogistiek heeft volgens Rovers een planningshorizon van zo’n zes maanden. “In die tijd willen ze een unit hebben; daar kun je niet tegenaan bouwen. Planvorming, bouw en vergunningen regelen, daar heb je zo anderhalf jaar voor nodig. Wij kopen dus grond en gaan 'op voorraad' bouwen. Wij noemen het dan ook bewust niet bouwen 'op risico', want met meer vraag dan aanbod zien wij het ook niet als een risico. Wij bouwen voordat we de gebruiker van tevoren kennen. Als wij geloof hebben in een locatie, dan kopen we die, maken we een plan en zetten het in de markt.” 

Citydoxx kijkt naar locaties door een second life-bril. “Het is leuk als je het nu kunt verhuren aan een grote partij zoals Coolblue of Picnic, maar we vinden het belangrijker of het we het pand na afloop van het huurcontract weer kunnen doorverhuren aan iemand anders, daarom maken we de panden ook niet huurderspecifiek.”

Kopen en weer verkopen

Als Citydoxx niet overtuigd is van een gebied of gebouw, dan wil dat niet zeggen dat ze er niet aan beginnen. “Dan kunnen we het eventueel wel bouwen en verkopen aan een investeerder die het risico wel wilt lopen. We vinden het belangrijk om een klant wel te kunnen helpen, maar we geven dan wel aan dat we niet overtuigd zijn van die locatie op de lange termijn. We willen het wel voor ze ontwikkelen, maar we zeggen er dan direct bij dat we niet hun huisbaas blijven.”

Bouwen om te houden

Citydoxx bouwt aan een portefeuille met de intentie 'bouwen om te houden'. Het build to hold-principe. Ze willen langjarig betrokken blijven bij de gebouwen, mede om ervan te leren. Het ontwerp met bijbehorende voorzieningen is de uitkomst van gesprekken met een groot aantal spelers op het gebied van stadslogistiek. “Als je partijen vraagt hoe hun gebouw eruit moet zien, dan komt het erg overeen met wat wij maken. We hebben het ontwerp niet zomaar uit onze duim gezogen. We hebben met groot aantal bedrijven gesproken en al die eisen naast elkaar gelegd. Eigenlijk vroegen ze bijna allemaal hetzelfde. Dus wat bijvoorbeeld AH vandaag zoekt, dat weten we. Maar zij en wij weten niet hoe het er over een paar jaar uit gaat zien. Daar willen we van leren om betere aansluiting te hebben als de zoekvraag verandert. We denken dus ook dat onze tiende Citydoxx er anders uit zal zien dan de eerste, want dat evolueert gewoon mee.”

Meervoudig ruimtegebruik

Citydoxx wil huurders in staat stellen om last mile bezorging emissieloos te laten uitvoeren. Op een aantal locaties waar meerdere vraagstukken op gebied van mobiliteit spelen, voornamelijk in de Randstad, krijgt het concept een uitbreiding naar een ‘Mobiliteitshub’, waar boven de logistieke units een (openbare) parkeergarage wordt gerealiseerd, welke tegelijkertijd als transferium kan dienen. Liefst een locatie net bij de afrit van de snelweg en bij een OV-halte. Dat dubbele ruimtegebruik past in de duurzaamheidsambities van het bedrijf.

Parkeren is key

Ruim parkeren is volgens Rovers een erg belangrijk onderdeel. Citydoxx houdt vast aan een bebouwingspercentage van 30 procent. Standaard in de  logistiek ligt rond de 60 procent. “Waarom? Anders kun je nooit genoeg parkeerplaatsen kwijt. Je hebt zoveel ruimte eromheen nodig, ook voor het manoeuvreren met de vrachtwagens en bestelbussen. Als je die ruimte niet biedt, dan zijn partijen niet geïnteresseerd. Dan kun je stunten met de huurprijzen, maar dat heeft geen zin. Als je niet kunt parkeren, dan kunnen ze hun operatie niet draaien, dan heeft die paar duizend euro korting op de huurprijs ook geen zin. Parkeren is key. We krijgen meestal maar twee vragen; wanneer is het klaar en hoeveel parkeerplaatsen heb ik erbij?”

Landelijke spelers

Citydoxx mikt voornamelijk op landelijke spelers, om samen aan een landelijk netwerk te bouwen. “Ik heb niets tegen koeriersbedrijf Jansen of pakketdienst Pietersen die één vestiging heeft, zeker niet. Maar het is voor ons vooral interessant om met landelijke spelers aan de slag te gaan, want dan kun je ook praten over meerdere locaties. Zij weten dat het gebouw wat we in Rotterdam maken, er min of meer hetzelfde uitziet als dat in Eindhoven of Antwerpen. Als ze tevreden zijn over het ene gebouw in Groningen, dan zijn ze dat ook over het gebouw in Antwerpen.”

Laadinfrastructuur

Als Citydoxx een locatie kan kopen, onderzoeken ze volgens Rovers eerst de mogelijkheden voor de stroom. “Is er voldoende stroom of kunnen we het krijgen? Zo ja, wanneer? We willen ook alle daken gaan voorzien van zonnepanelen Is er mogelijkheid voor terugleveren aan het net? Dat kan niet overal (meer). Als het niet dan kan gaan we daar niet aan de slag. We kunnen ons niet veroorloven om niet te mikken op bijvoorbeeld de Picnic's van deze wereld, maar dat is natuurlijk een no-go.  Ook al heeft niet iedereen nu al evenveel elektrische bussen, misschien hebben ze die volgend jaar wel en als je dan een locatie hebt waar de stroom er niet is, dan sluit je je zelf gelijk buiten op de markt. Dat zou erg onverstandig zijn.”

Eerste in Almelo

Op XL Businesspark Almelo aan de A35 legt Citydoxx momenteel de laatste hand aan het ontwerp van hun eerste vestiging. Op het perceel zal een duurzaam gebouw, met twee zelfstandige magazijnunits, gerealiseerd worden. Inmiddels hebben meerdere kandidaten zich voor de units gemeld. Het is de bedoeling is dat er tegen het eind van het derde kwartaal dit jaar, gestart kan worden met de bouw en dat het medio volgend jaar opgeleverd wordt.

Ruimte in de toekomst

Met de milieuzones in aantocht en de stijgende woonbehoefte wordt ruimte om te bouwen een issue. Greenfields, lege stukken grond, zijn er bijna niet meer. “Almelo is toevallig een greenfield, maar dat is nog maar een van de weinigen”, vertelt Rovers. “We kijken vooral naar brownfields. Je koopt bijvoorbeeld een oude bedrijfscomlex, sloopt die en zet er een Citydoxx neer. Je kunt ook kijken naar hergebruik, maar de buitenruimte is erg belangrijk en als je dan een gebouw hebt waar weinig ruimte is dan moet je weer veel slopen en wordt het weer duurder.”

Wonen boven een dc

Op termijn wil Citydoxx ook kijken naar een combinatie van logistiek en wonen. “Dat ligt niet zo voor de hand misschien, maar aan de andere kant, de voertuigen die we gaan gebruiken zijn zero emissie en als je de geluidsoverlast tot een minimum beperkt dan kun je best een interessante combinatie maken door bovenop logistiek een woonruimte te realiseren”, vindt Rovers. “Dit soort oplossingen gaan er komen. We hebben enorme woningbouwopgaves, maar stadslogistiek blijft ook nodig. In Den Haag is bijvoorbeeld veel vraag naar woningen, maar over logistiek wordt niet nagedacht. Terwijl iedereen die er komt wonen, iemand is die boodschappen moet doen en pakketjes gaat bestellen.”