Piek is bereikt, grond is schaars, weerstand hoog

EINDE GROEI AAN XXL-DC'S 

XXL-distributiecentra

Zodra het over XXL-distributiecentra gaat dan zijn er twee trends overduidelijk zichtbaar: de grote behoefte aan deze bedrijfspanden en de toenemende maatschappelijke weerstand er tegen. De groei in XXL-distributiecentra lijkt nu zijn piek te hebben bereikt mede door het feit dat grond in Nederland steeds schaarser wordt en overheden intussen steeds strengere voorwaarden aan de komst van deze ‘mega-hallen’.
Dit zijn de actuele vastgoedcijfers en feiten op een rij – met toelichting – over de opkomst van XXL-distributiecentra in Nederland. Met een overzicht van de meest aansprekende transacties.

..

  

De ontwikkeling van nieuwe DC’s

Er werden het afgelopen jaar maar liefst 25 distributiecentra groter dan 40.000 vierkante meter opgeleverd in 2021. Een recordjaar volgens consultancybureau Buck Consultants International (BCI). De cijfers van Buck laten ook zien dat het aantal vierkante meters van XXL-centra jaarlijks toeneemt. In 2021 werd zo’n 1,7 miljoen vierkante meter opgeleverd, wat neerkomt op gemiddeld 68.000 vierkante meter per distributiecentrum.

..

  

Top 10 regio’s voor XXL-distributiecentra

De favoriete vestigingslocaties van (XXL)-distributiecentra zijn al jaren bijna ongewijzigd: de regio Rotterdam-Rijnmond, Noord-Brabant en Limburg zijn veruit het populairst. “Distributiecentra vestigen zich, vanzelfsprekend, op het zwaartepunt van de routes voor inkomende en uitgaande goederen. Op de as Rotterdam-Venlo met name, en ook Almere-Tilburg als het om nationale distributie gaat. Hiervan wijken ze alleen af als het echt nodig is, bijvoorbeeld om een gebrek aan bouwgrond.”, stelde Wim Eringfeld, directeur van het ruimtelijk-economische adviseursbureau Stec Groep onlangs nog tegenover Cobouw. 

..

XXL-distributiecentra per bouwjaar van oplevering

Dit jaar wordt, volgens Bouwberichten, de piek bereikt van het aantal opgeleverde XXL-distributiecentra. Na jaren van records zal de groei afremmen, verwacht Wim Eringfeld: “De piek van de afgelopen vijf jaar valt niet te handhaven. Vorig jaar kwam er ruim 4 miljoen vierkante meter bij. Dat zal zakken naar bijvoorbeeld 2 miljoen vierkante meter per jaar erbij. De economie zal iets afremmen. Als kapitaal duurder wordt, zullen ontwikkelaars weer vaker elders rendement zoeken.” Ontwikkelaars moeten hoe dan ook creatief zijn met de schaarse ruimte, zegt Kees Verweij van Buck Consultants International. Meer toegevoegde waarde creëren op minder meters. Hij wijst op het Westland, waar verpakkingsfabrikant De Jong Verpakking op een kleinere kavel de hoogte in bouwt met een meerlaags DC en op Amsterdam Logistic Cityhub (ALC), waar over niet al te lange tijd stedelijke distributie vanaf meerdere etages plaatsvindt. “De schaarste aan ruimte dwingt tot creatieve oplossingen. Er ligt een uitdaging voor de sector om zich daarin te onderscheiden.”

..

  

Belangrijkste criteria voor locatiekeuze van DC’s

Grafiek 4

In een begin dit jaar gepubliceerd onderzoek onder bijna alle logistiek vastgoedontwikkelaars in Nederland heeft Buck Consultants op een rijtje gezet wat de belangrijkste criteria zijn voor distributiecentra voor de komende drie jaar. Opmerkelijk hierin is het belang van de beschikbaarheid van stroom en het beperkte belang dat wordt gehecht aan multimodaliteit, terwijl vanuit overheden en publiek private samenwerkingsinitiatieven steeds meer gehamerd wordt op het belang van multimodaal transport in plaats van via alleen de weg. 

..

  

10 grootste logistiek vastgoed (gebruikers) transacties in 2021

XXL-distributiecentra

Vierkante meter Locatie  Gebruiker Eigenaar
142.000 Sevenum VidaXL Deka Immobilien
118.000 Roosendaal Lidl Logistics Capital Partners/Dietz Group
99.000 Echt Lidl P3 Logistics Park
66.000 Veghel Alloga WDP
62.000 Weert Kubota Groep Heylen
62.000 Weert DHL PGIM
62.000 Sevenum Hessing Union Investment
61.000 Schiphol Dnata Schiphol Real Estate
57.000 Veghel Van Acht Groep Union Investment
54.000 Moerdijk Lidl DHG

 

* Bron: Logistics Real Estate Market Report 2022, INDUSTRIAL real estate partners

..

  

Historische groei logistiek vastgoed en prognose tot 2040

Figuur1

Bron: Stec Groep, 2022

De opname van logistiek vastgoed lag in de periode 2018 – 2021 gemiddeld op circa 3,75 miljoen vierkante meter per jaar. De logistieke vastgoedmarkt blijft ook de komende jaren groeien. Op basis van berekeningen van Stec Groep komt er in de periode tot 2040 circa 12 tot 22 miljoen vierkante meter logistiek vastgoed bij. Ten opzichte van de 43 miljoen vierkante meter die er nu staat, groeit de voorraad de komende twintig jaar, zo voorspelt Stec Groep, met nog eens 30 tot 50 procent. Dit is in lijn met de langjarig gemiddelde jaarlijkse groei, maar de jaarlijkse groei is minder hoog dan de enorme groei van de afgelopen jaren. 
De toekomstige groei is volgens het ruimtelijk-economische adviseursbureau voor een deel te verklaren uit consumententrends (B2C), maar zal ook het gevolg zijn van de ontwikkelingen binnen de nationale en wereldeconomie. De covid 19-pandemie, de oorlog in Oekraïne en de daarmee samenhangende verstoringen in supply chains tonen aan dat de mondiale economie kwetsbaar is. Meer lokale productie (bijvoorbeeld door reshoring) en/of voorraad dicht bij de productie of consumenten in Europa leiden tot meer behoefte aan opslagcapaciteit.