Een circulair distributiecentrum bouwen van 45.000 vierkante meter dat is nogal een onderneming. De meeste bouwbedrijven – enkelingen daargelaten – durven hun vingers er niet aan te branden, laat staan logistiek dienstverleners die al snel tevreden zijn met een Breeam certificaat voor hun vers opgeleverde distributiecentrum. Luc Baltus, algemeen directeur van VDR Bouwgroep uit Deventer, begrijpt dit als hij de link legt met het circulaire distributiecentrum dat zijn bouwbedrijf op dit moment realiseert voor Bleckmann op XL Businesspark in Almelo. “We hebben samen in het voortraject ontzettend veel tijd gestoken. Dat was erg intensief want we hadden vijf traditionele panden van deze afmeting kunnen engineeren voor dezelfde kosten als die we nu hebben gestoken in de voorbereiding van dit project.”

Aantoonbaar circulair bouwen

Bleckmann, specialist in logistieke dienstverlening voor de fashion, lifestyle en elektronica-industrie, op zijn beurt groeit hard en breidt zijn activiteiten uit in niet alleen Nederland en België, maar ook in het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten en Azië. Mark van Onna, General Manager Real Estate bij Bleckmann, zegt hierover: “Die snelle groei vraagt om meer ruimte en dit onderwerp is op dit moment een heel gevoelig thema in de diverse dossiers binnen de logistieke en vastgoed sector. Dat was aanleiding om onszelf de vraag te stellen en te beantwoorden: hoe kunnen we onze beschikbare operationele ruimte van in totaal 900.000 vierkante meter in combinatie met de verwachte groei op een echte verantwoorde en duurzame manier borgen? Iedereen heeft de mond vol over duurzaamheid en circulariteit, maar waarom zouden we dat niet gewoon in het echt gaan doen? Dat is ook ons uitgangspunt: we willen intrinsiek, gemotiveerd en aantoonbaar circulair bouwen.”

Pilotpand Nexteria

Voor een antwoord op die vraag kwam Van Onna terecht bij VDR Bouwgroep, een bouwconcern waar hij vanuit projecten in het verleden een goed contact mee heeft opgebouwd. Voor de hand liggend was daarbij ook het feit dat het bouwbedrijf in 2017 al een circulaire bouwformule bedacht vanuit de visie dat distributiecentra en magazijnen er niet voor eeuwig staan: Nexteria. Die circulaire visie is de afgelopen vijf jaar op kleine schaal vormgegeven in een pilotpand, gevestigd op het terrein van het bouwbedrijf uit Deventer. Van Onna: “We waren onder de indruk van wat er in dit pand allemaal op het vlak van circulaire materialen is toegepast. Voor ons was toen aan VDR de ‘simpele’ vraag: waarom passen we dit niet toe op de schaal van een fulfilment centrum, zodat we aan de markt en de sector kunnen aantonen dat circulair bouwen ook in het echt kan worden toegepast? Want wij willen het en dit bouwbedrijf kan het, dus zijn we het gaan uitvoeren.”

Hoe ziet die circulaire visie er uit?

Baltus: “De gebouwen die we vijfentwintig jaar geleden bouwden, waren destijds hypermodern. Als we kijken naar de eisen die op dit moment gelden, dan zijn ze allemaal te laag, te klein, de vloer is niet vlak genoeg en er zijn onvoldoende docks. Het zijn panden die niet meer passen bij de logistiek dienstverlener van vandaag. Vanuit die visie zijn we een gebouw gaan ontwikkelen dat, als de operationele levensduur voorbij is, dusdanig uit elkaar kan worden gehaald dat er geen berg rotzooi overblijft. Dat was de basisvisie, waarbij we ook als uitgangspunt hanteerden dat een pand minimaal 10.000 vierkante meter groot moet zijn en schaalbaar. Daarnaast geldt dat voor alle toegepaste materialen een eindoplossing moet zijn. Geen ‘waste’ dus. Met andere woorden: alles wat er uitkomt, moet op z’n minst hernieuwbaar zijn. Die visie hebben we toegepast in het pilot pand van Nexteria, een klein gebouw van nog geen 600 vierkante meter. Daar hebben we overigens alles bij elkaar meer werk aan gehad dan een regulier distributiecentrum van pakweg 60.000 vierkante meter, omdat we heel veel dingen opnieuw moesten ‘uitvinden’.

Is er geen standaard maatstaf voor circulariteit?

Baltus: “Daar wordt in de markt en door de overheid aan gewerkt, maar die is er op dit moment nog niet.”
Van Onna: “RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, red.) is bezig met de ontwikkeling van een circulariteitsindex die als standaard moet gaan dienen. Hoe mooi is het dan dat ook deze instantie is aangehaakt bij ons project.” 
Baltus: “De grootste valkuil is dat circulariteit een containerbegrip aan het worden is, waar iedereen zijn eigen invulling aangeeft. Circulair bouwen is in de basis heel eenvoudig: je moet in het begin al nadenken over het einde. Dat betekent dat je bij de bouw van een distributiecentrum moet uitgaan van het meccano-principe. Dat betekent dat een pand uiteindelijk eenvoudig uit elkaar gehaald kan worden en dat de onderdelen die overblijven hergebruikt kunnen worden, of als basis dienen voor iets anders.”

Hoe geven jullie daar invulling aan?

Van Onna: “Dat begint eigenlijk al met de grond waarop we bouwen. Toen ik tegen de grondeigenaar zei: ik heb een stuk grond nodig die ik je over veertig jaar weer teruggeef, kreeg ik van hem te horen dat dit niet in het gangbare model paste. Een circulair businessmodel houdt juist in dat iemand eerst grond verkoopt en dat de kopende partij die - bij wijze van spreken- over veertig jaar weer teruggeeft zodat de eigenaar er bijvoorbeeld woningen op kan laten bouwen of een sportpark. Dit vraagt daarom ook om anders denken en doen vanuit de ketenpartners. Vanuit het perspectief van specifiek dit pand hebben we bij onze keuze voor de materialen zoals de coating, isolatie, cement en staal gekozen voor de toepassing van nieuwe materialen die later op een of ander manier weer herbruikbaar zijn.”

Baltus: “De overheid zou zich voor circulaire gebouwen ook veel meer moeten opstellen als een soort van campingeigenaar. Uitgangspunt daarbij is: het is prima als je hier komt kamperen, maar als je vertrekt ruim je je spullen op, zodat iemand anders er ook kan kamperen. Dat principe zou ook moeten gelden voor industriële huisvesting, want daarmee voorkom je heel veel verpaupering van bedrijventerreinen, waar we nu tegenaan lopen. Bovendien ga je zo veel verantwoordelijker om met de schaarse beschikbare (bouw)grond in Nederland: de overheid houdt de regie.”

Van Onna: “Circulair bouwen is er niet om allerlei drempels op te werpen, maar eerder bedoeld om nu al na te denken over wat we aan het eind van de gebruiksduur met de vrijgekomen ruimte doen. Ik ben ervan overtuigd dat overheden over niet al te lange termijn van bedrijven gaan eisen dat er alleen nog maar industriële gebouwen mogen worden gebouwd, op voorwaarde dat ze circulair zijn en een, contractueel vastgelegd, tijdelijk karakter hebben. En dat kan best veertig jaar zijn.”

Baltus: “Circulair bouwen is in eerste aanleg niet per definitie goedkoper op de korte termijn en kwalitatief is het minimaal gelijkwaardig. Om de markt echt mee te krijgen, is er dus regelgeving nodig. Ik ben dan ook van mening dat de overheid hierin meer de regie moet pakken om die circulaire ambitie in 2050 te kunnen halen.” 

Van Onna: “De markt moet naar mijn mening hier uiteindelijk invulling aan gaan geven. Wij als Bleckmann hebben gezegd, laten we het nu al gaan doen. Dat betekent dat we een stukje voor het peloton uitfietsen en dus meer tegenwind hebben, maar dan trappen we wat harder vanuit de intrinsieke motivatie dat we dit gewoon willen gaan doen. Daar hoeven we geen standbeeld voor, maar het is een bewijs aan de markt en de sector dat het kan als je het maar wilt. Tegelijkertijd is het ook een uitnodiging naar de markt en sector: dit is wat we kunnen, maar laten we het met zijn allen vooral nóg beter maken.”

Wat is de status van het project?

Baltus: “Het grondwerk is bijna klaar en we hebben inmiddels de laadkuilen gestort. Eentje met betongranulaat waar oud beton in zit dat opnieuw bruikbaar is door toevoeging van bindmiddel. Bij een andere laadkuil hebben we gewassen asfalt als toeslagstof toegevoegd. We zijn nu bezig met de staalconstructie die na de operationele levensduur volledig demontabel is. 
Baltus vervolgt: “Alle toegepaste materialen kennen aan het eind van de operationele levensduur van dit pand een nieuwe bestemming en die bestaat niet uit verbranden of storten. Materiaal kan één op één worden hergebruikt of er is een tweede leven mogelijk door toevoeging van bijvoorbeeld extra materiaal of energie. Daarnaast zijn we - om de circulariteit van een product te kunnen aantonen – ook bezig met de opzet van een materialenpaspoort in een blockchainoplossing, waarin we over vijfentwintig jaar de hele levensduur kunnen herleiden.”

Hoe opereert Bleckmann in dit toch uitdagende project?

Van Onna: “Dat is ook de reden dat we voor dit project met VDR twee jaar voorbereidingstijd hebben uitgetrokken. In dit traject kijken we bij alle keuzes die we maken naar de impact op tijd, kwaliteit, geld, circulariteit en gebruiksvriendelijkheid. Voor ons als eindgebruiker moet de functionaliteit van het gebouw minstens identiek zijn aan al onze andere gebouwen. Daar willen we geen concessies aan doen, sterker nog: het moet beter zijn. Met bijvoorbeeld een beter klimaat in de kantoorruimtes en de andere fysieke ruimtes. Continu moeten we daarin een afweging maken bij het gebruik van materialen. Wat in deze tijd tegelijkertijd ook een grote uitdaging is en helemaal waar het gaat om de beschikbaarheid van circulaire bouwmaterialen. Vanuit ons gebruikersperspectief is daarnaast de opleverdatum van maart volgend jaar een belangrijk uitgangspunt” 

Robotproof mezzaninevloer

Een ander uitdagend aspect is volgens Van Onna dat in het nieuwe pand van 45.000 vierkante meter straks ook nog eens 100.000 vierkante meter beschikbaar moet zijn voor een mezzaninevloer die robotproof moet zijn. “Dat betekent dat de vloer een stuk zwaarder gedimensioneerd moet worden bij het berekenen van de constructie en de zwaarte van de fundering. Alle flexibiliteit moet in het pand voor ons als gebruiker aanwezig zijn om aan deze wensen invulling te geven.”

Anderen zullen zeggen: ‘wij kunnen het veel beter’

Baltus: “Dat hebben we juist graag. Ik denk echter dat dat op dit moment best lastig is. Er zijn inmiddels indexen beschikbaar waarin je op het vlak van circulariteit heel veel kunt aantonen en berekenen op het gebied van losmaakbaarheid, circulariteit en energiezuinigheid. Probleem is alleen dat dit appels, peren en bananen met elkaar vergelijken is. Een prima fruitmand, maar je kunt ze niet allemaal een-op-een bij elkaar optellen. Ik verwacht alleen wel dat er in de toekomst een standaardisatie komt in de weging, zodat je voornoemde aspecten goed met elkaar kunt vergelijken.”

Van Onna: “Er is nog geen referentiekader, maar wij beschouwen dit als een eerste aanzet. Ik nodig iedereen uit om straks te komen kijken, met daarbij wel het uitgangspunt dat we het samen nog beter kunnen - en zullen - doen bij een volgend project. Ik ben ervan overtuigd dat er naar de toekomst toe geen weg meer terug is in dit soort processen.” 
Kenmerkt dat jullie intrinsieke motivatie?

Baltus: “Onze ambitie is om de wereld duurzaam en circulair over te dragen aan de volgende generatie. Wij zijn er van overtuigd dat echt samenwerken daarin cruciaal is. Wij hebben het vertrouwen in elkaar uitgesproken en zijn samen dit circulaire project ingestapt. En we dragen elk bij aan de (ontwikkel)kosten die bij dit innovatieve traject komen kijken. Interne kosten en uren belasten we niet door naar de ander en over out-of-pocket kosten nemen we gezamenlijk een besluit. Zo bouwen we samen aan een betere toekomst.”