Geen snelle dozen meer: schaarste dwingt tot scherpe keuzes

De markt voor logistiek vastgoed staat onder druk: schaarste aan grond, veranderende behoeften en kritische gemeenten zetten de sector op scherp. Die dynamiek vraagt om een andere manier van ontwikkelen. 'Geen snelle dozen, maar strategische keuzes'.

Lees het volledige interview op Logistiek.nl

Grond is op dit moment schaars, vooral voor grootschalige ontwikkelingen, benadrukken algemeen directeur Adriaan Molenschot en commercieel directeur Willem van der Meijden van de Tilburgse ontwikkelaar HVBM Vastgoed. ‘Waar voorheen een gebruiker een zoekgebied aangaf en er in overleg met gemeenten greenfields beschikbaar werden gesteld, is dat landschap inmiddels behoorlijk veranderd’, legt Van der Meijden uit. Geschikte greenfields op de goede locaties zijn zeldzaam geworden. En ook naar goede brownfieldlocaties is het vandaag de dag speuren.

Door deze schaarste schuiven bepaalde processen op. Molenschot: ‘Traditioneel lag de focus op Schiphol en de corridor van Rotterdam naar het binnenland, met bekende hotspots als Roosendaal, Tilburg en Venlo. Maar door die schaarste gingen partijen verplaatsen. Ook wij zijn opgeschoven. Onder meer door onze city hub portefeuille voor Jumbo, de supermarktketen die in heel Nederland zit. Daardoor zijn we in een veel groter deel van het land terechtgekomen.’

Deze landelijke spreiding bracht HVBM Vastgoed onder andere in Drachten, waar de vastgoedontwikkelaar een terrein van Philips verwierf. Van der Meijden: ‘Zoveel hectare aan het water, aanwezigheid van stroom en een goede milieucategorie qua bestemming.’ Maar in de praktijk blijkt dat de economische dynamiek in dat gebied toch anders was. ‘Sindsdien focussen we ons weer volledig op de gekende logistieke hotspots.’ Die focus wordt ondersteund door recente aankopen in Oosterhout, Tiel en Eindhoven.

Niet bouwen zonder huurder

Wat de Tilburgse ontwikkelaar onderscheidt, is volgens Molenschot een duidelijke keuze om alleen te bouwen als er een eindgebruiker is. ‘Wij kopen de grond, wij maken daar een plan bij, maar we wachten totdat er een klant is die zegt "ik wil een gebouw op jouw grond vestigen". Pas daarna maken we het plan definitief.’

Deze aanpak resulteert in maatwerk. Een voorbeeld is het project voor Stedin. Het nieuwe distributiecentrum van de netbeheerder op een brownfieldlocatie op bedrijventerrein De Biezen in Vianen, dat een oppervlakte heeft van 40.000 vierkante meter, is afgelopen voorjaar opgeleverd. De bouw duurde iets minder dan een jaar. Het moderne en duurzame gebouw, dat voldoet aan de Breeam-NL nieuwbouw Excellent-richtlijnen, biedt Stedin de benodigde ruimte om haar huidige opslagcapaciteit te verdubbelen.

Molenschot: ‘We hadden wel een plan voor deze locatie, maar Stedin wilde bepaalde onderdelen anders inrichten. Twee in plaats van drie kantoren. Ander soort overheaddeuren. En extra buitenopslag in plaats van parkeerplekken. Die zaken konden we nog zonder problemen aangepassen. Het resultaat is langdurige verhuur, een tevreden gebruiker en stabiele waardecreatie.’ Het nieuwe dc van Stedin werd afgelopen juni gekocht door de Duitse vermogensbeheerder DWS namens een pensioenfonds. Stedin huurt het object voor een periode van tenminste 12,5 jaar.

Vers-dc Plus

Een van de opvallende, grootste en meest duurzame locaties die HVBM Vastgoed afgelopen jaren ontwikkelde, was het nieuwe vers-dc in Deventer. Een jaar na de opening van het distributiecentrum langs de A1 bij Deventer, besloot Plus afgelopen mei echter om de versactiviteiten niet langer op deze locatie onder te brengen. Alle versstromen worden sindsdien uitgevoerd bij Hollander Barendrecht.

Overcapaciteit en veranderde marktomstandigheden maken de operatie onrendabel. Het is op dit moment nog niet duidelijk wat er precies met de locatie gaat gebeuren, benadrukt Van der Meijden. ‘Onze relatie met Plus is goed. Wij hebben een langdurige huurovereenkomst die zij keurig nakomen. We zijn in goed overleg over een oplossing voor de ontstane situatie. En daar hebben we ook alle vertrouwen in.’

Lees het volledige interview op Logistiek.nl